Для всех остальных ситуация только ухудшается, застройщики по-прежнему являются персонами «нон-грата» для банковской системы. О проблемах в отрасли и реализации собственных проектов в «непростое» время в эксклюзивном интервью Building.ua рассказала директор финансово-строительной компании (ФСК) «Пагода» Клавдия Бондарева.

Клавдия Владимировна Бондарева

Building.ua: Какова ситуация на строительном рынке Украины, есть ли признаки оживления?

К.Бондарева: Сейчас достаточно активно развивается рынок торговой недвижимости, ведется строительство гостиниц, развлекательных центров. Достраиваются офисные центры и начинает реанимироваться жилье сегмента «эконом». Но, в основном, сейчас ведут строительство либо крупные компании, у которых есть достаточно большие собственные денежные ресурсы, либо те, которым удалось привлечь деньги зарубежных партнеров. Сказать, что сейчас идет массовое восстановление строительной отрасли, я не могу. Скорее, кризис в строительной отрасли продолжается, и для некоторых предприятий ситуация становится даже хуже, чем была в 2008-2009 гг.

Building.ua: Сложно ли на данный момент привлечь банковское финансирование под девелоперские проекты?
К.Бондарева: Украинские банки по-прежнему не хотят финансировать (кредитовать) застройщиков. Немножко реанимировалась ипотека, кредитуют физических лиц под покупку жилья у надежных застройщиков, у которых здания находятся на высокой стадии готовности. А что касается застройщиков, банки категорически не хотят кредитовать. Среди причин такого положения: наличие высоколиквидного залога. А если учесть, что для строительства дома нужно порядка $20 млн., то стоимость залога в размере $40 млн. для застройщиков практически нереальна. Также среди причин – наличие бизнеса, генерирующего постоянные денежные потоки, для уплаты % по кредиту. Банки на данный момент кредитуют только свои аффилированные строительные компании. Но сказать, что кредитование имеет какую-то позитивную тенденцию, я не могу. На данный момент застройщики по-прежнему являются персонами «нон-грата» для банковской системы. Причина нежелания банков идти навстречу застройщика обусловлена нежеланием разделить риски. Среди общедоступных источников финансирования, реально работающих в Украине, только ГИУ финансирует достройку беспроблемных объектов в высокой степени готовности. Пожалуй, все. Считаю, что в ближайший год ситуация не изменится.
Building.ua: Какие объекты запланированы компанией «Пагода» к реализации в среднесрочной перспективе?
К.Бондарева: У нас в портфеле два проекта, которые имеют ордер на строительство, и по которым мы уже ведем разработку рабочей документации. Как только будет привлечено финансирование, мы готовы работать по ним уже «вчера». Один из проектов, который мы сейчас очень активно разрабатываем и считаем, что он будет иметь «светлое» будущее, поскольку уникален для Украины – проект бизнес центра. Также у нас в портфеле есть объекты социального назначения. Но в основном, наша компания специализируется на домах высокого качества, с высокой архитектурной составляющей.
Building.ua: Насколько востребовано сегодня в Украине жилье элит-класса? И что такое «элитное жилье»?
К.Бондарева: Понятие элитности действительно довольно сложное и неоднозначное. Мы вкладываем в это понятие, в первую очередь, комфорт. То есть не только строительство здания из качественных материалов, но и создание неких особых условий жизни для людей. К примеру, в коттеджном городке «Сказка» (ул, Академика Лебедева) и жилом доме «Аристократ» (на ул. Щорса), мы, прежде всего, создавали инфраструктуру: кафе, рестораны, центры досуга, большие детские игровые комплексы – спортплощадки, катки, теннисные корты. Сюда также вошла комплексная охрана и система управления «умный дом». То есть то, чего еще нет в Украине в большом объеме.И с инженерной точки зрения, и с социальной, в жилых объектах «элит» класса мы максимально пытаемся создать особый стиль жизни человека. Такую, чтобы он, находясь в своем доме, мог получить массу возможностей для комфортной и спокойной жизни. Сюда входят и салоны красоты, и тренажерные залы, и мойка машин, и прачечная. Все, чтобы человеку не нужно было думать, куда ехать за подобными вещами.

Все наши «элитные» объекты были спроектированы по новейшим инженерным требованиям. В ходе строительства таких объектов применялось все самое современное и самое лучшее, в том числе, если говорить об архитектуре, что-то такое, что будет «брать за душу», а не просто стекло и бетон.
Building.ua: Каковы убытки за простаивание проекта?
К.Бондарева: Сказать, что это слишком дорого – я не могу. Но, в любом случае, это затраты на содержание площадки, на охрану, на поддержку проекта в нормальном рабочем состоянии.
Building.ua: Целесообразно ли, на Ваш взгляд, строить офисы класса «А» на окраине города?
К.Бондарева: Если говорить об офисах класса А в полном понимании этого слова – со всей дороговизной инженерии и архитектуры, то, думаю, на окраине города их строить нецелесообразно. Те потребители, которые арендуют офисы класса А, вряд ли поедут на окраину города.
Building.ua: Однако в центре свободной земли практически нет…
К.Бондарева: Я не говорю, что нужно строить на окраине или на левом берегу что-то плохое. Я вообще категорически против строительства некачественных объектов. Но, условно говоря, проектировать его в помпезной архитектуре и дорогих отделочных материалах на левом берегу может быть и не целесообразно. Во всем нужно искать золотую середину. Если же просто стремится получить прибыль, не задумываясь о том, будет ли в этом здании людям комфортно – то лучше даже не начинать…
Building.ua: Есть ли в планах компании «Пагода» участие в госпрограмме «Доступное жилье»?
К.Бондарева: Это не так просто. Во-первых, не так легко попасть в эту программу. Во-вторых, нужно все-равно иметь свои деньги для того, чтобы построить объект как минимум на 50% готовности, и только после этого появится возможность привлечь деньги или от ГИУ, или от других структур для того, чтобы войти в эту программу. В нашем портфеле сейчас начатых проектов по доступному жилью нет. Так исторически сложилось, что у нас высокой степени готовности было как раз жилье элитного сегмента.

Building.ua: Как Вы считаете, стоит ли ожидать нового витка кризиса? И закончился ли первый виток?
К.Бондарева: Пока я вижу только одно: кризис в строительной отрасли еще не закончился. Не знаю, новый это виток или старый, но кризис продолжается. И пока я не могу сказать, чтобы были какие-то суперпозитивные тенденции к улучшению.
Building.ua: Кризис значительно снизил привлекательность коттеджного строительства. Ваш прогноз развития этого сегмента.
К.Бондарева: Спросом пользуются дома небольшой площади, недорогие, но качественные, при этом недалеко расположенные от Киева или в Киеве и с хорошо развитой инфраструктурой окружения.
Building.ua: Какие сложности на данный момент возникают у застройщика в процессе привлечения инвестора?
К.Бондарева: Во-первых, мир вошел во вторую стадию кризиса и свободной денежной массы в мире не так уж и много. Более того, инвесторы боятся политической нестабильности в Украине, поэтому пока осторожничают.
Александра Обыденная

Источник Building.ua

Массового восстановления строительной отрасли по-прежнему не наблюдается. Скорее, кризис в строительной отрасли продолжается, и для некоторых предприятий ситуация становится даже хуже, чем была в 2008-2009 гг. Об этом в эксклюзивном интервью Building.ua рассказала директор финансово-строительной компании (ФСК) «Пагода» Клавдия Бондарева.
«Сейчас достаточно активно развивается рынок торговой недвижимости, ведется строительство гостиниц, развлекательных центров. Достраиваются офисные центры и начинает реанимироваться жилье сегмента «эконом». Но сказать, что сейчас идет массовое восстановление строительной отрасли, я не могу», – сказала К.Бондарева.
Как подчеркнула эксперт в интервью Building.ua, пока видно только одно: кризис в строительной отрасли еще не закончился. «Не знаю, новый это виток или старый, но кризис продолжается. И пока я не могу сказать, чтобы были какие-то суперпозитивные тенденции к улучшению», – отметила директор ФСК «Пагода».

Источник: Building

Среди причин такого положения: наличие высоколиквидного залога. А если учесть, что для строительства дома нужно порядка $20 млн., то стоимость залога в размере $40 млн. для застройщиков практически нереальна. Об этом в эксклюзивном интервью Building.ua рассказала директор финансово-строительной компании (ФСК) «Пагода» Клавдия Бондарева.
«Немножко реанимировалась ипотека, кредитуют физических лиц под покупку жилья у надежных застройщиков, у которых здания находятся на высокой стадии готовности. А что касается застройщиков, банки категорически не хотят кредитовать. Банки на данный момент кредитуют только свои аффилированные строительные компании. Но сказать, что кредитование имеет какую-то позитивную тенденцию, я не могу», – подчеркнула К.Бондарева.
По ее словам, на данный момент застройщики по-прежнему являются персонами «нон-грата» для банковской системы. Нежелание банков идти навстречу застройщика обусловлено нежеланием разделить риски. «Среди общедоступных источников финансирования, реально работающих в Украине, только ГИУ финансирует достройку беспроблемных объектов в высокой степени готовности. Пожалуй, все. Считаю, что в ближайший год ситуация не изменится», – резюмировала директор ФСК «Пагода».

Источник Building

Ей удалось выжить в двух кризисах, принести в казну и в карманы чиновников и владельцев компаний многомиллиардные прибыли, а попутно вытащить за уши десятки смежных отраслей. Чего не удалось и не удается так это обеспечить крышей над головой каждого нуждающегося.
За двадцать лет Украина так и не сумела нарастить объемы строительства до советских. Максимум был достигнут в бурном для нашего бизнеса 2007 году, тогда число сданных новостроек чуть-чуть превысило 50% от показателя 1990-го.
А ведь когда-то каждой семье, живущей в УССР, обещалась отдельная квартира уже в обозримые десятилетия. «Светит» ли украинцам свое жилье?

Комментарии Клавдии Бондаревой для издания «Аргументы и Факты» 110823_AIF_KIEV_12 (читать статью в ПДФ)

Мечта о собственном доме в окружении зелени и тишины подталкивает киевского жителя менять квартиру в душном пыльном городе на тихую идиллию особняка. Из-за этого подобный вид недвижимости никогда сильно не упадет в цене и всегда будет манить своим пасторальным уютом уставшего жителя мегаполиса. Но всегда ли эта идиллия оправдывается? Наши журналисты посетили десяток столичных коттеджных городков, чтобы выяснить – какова она, жизнь в собственном доме, и на что стоит обращать внимание при его выборе.

Расположение 
решает все

Среди строящихся коттеджных городков 7 расположены в черте Киева, а 94 – в области. Первый вопрос, на который должен ответить потенциальный покупатель, – нужна ему загородная дача или полноценная замена квартиры, постоянное жилье. К даче как к сезонному месту проживания требования невысоки – она может быть расположена где угодно, даже не в составе городка. Однако если человек при переезде стремится сохранить свой образ жизни, что особенно важно для семей с детьми, ему лучше обратить внимание на коттеджные городки, которые находятся либо в черте города, либо в непосредственной близости. На первый взгляд кажется, что в Киеве осталось не так много мест, которые могли бы конкурировать с загородными ландшафтами, однако приятные исключения встречаются.

Приобретая коттедж в черте города, человек получает возможность сохранить свои привычки, круг общения, распорядок дня. Он сможет обеспечить детям стабильность, не забирая их из садиков и школ, не отрывая от друзей. Кроме того, не стоит забывать о важной детали – досягаемости городских эксплуатационных служб, в частности скорой помощи, пожарной службы и т.д. Даже современные частные службы «неотложки» не в состоянии экстренно отреагировать на вызов из отдаленного поселка. А оказаться в пригородной больнице вряд ли захочется жителю элитного городка.

Домик у озера

Конечно, домик у озера или реки на первый взгляд кажется идеальным для большой семьи с детьми. Но популярное нынче расположение вблизи водоемов, зачастую искусственных, имеет и свои определенные недостатки. Дело в том, что грунты возле натуральных водоемов ненадежны и часто плавучие. А намытая почва возле искусственных озер зачастую неплодородна и не позволяет посадить деревья, организовать благоустройство как самого поселка, так и придомовой территории. Кроме того, никакая служба эксплуатации не спасет вас от комаров, которые размножаются у воды. Да и качество самой воды зачастую оставляет желать лучшего.

Поэтому гораздо важнее наличие рядом леса и зеленых насаждений, желательно не дикорастущих, которые могут быть чреваты нежелательными знакомствами, а в составе лесничества или заповедника.

Также стоить обратить внимание на архитектуру поселка. Нравится ли вам фасад, отличается ли ваш дом от остальных коттеджей в городке? Какой открывается вид из окон – кухня соседа, пустыри или лес. Если в городке большое количество домов и высокая плотность населения, то чем он будет отличаться от жизни в спальном районе?

Коммуникации

Самое пристальное внимание стоит уделить вопросу коммуникаций. Городок в пределах Киева обязательно должен быть подключен к городским сетям электроснабжения и канализации. Поселок за пределами города – должен быть централизирован с системами близлежащего населенного пункта. Популярные нынче «выгребные ямы», а также автономные очистные сооружения «Септик» и «Биотал» не смогут заменить налаженной и четко работающей канализационной системы.

Не стоит забывать, что собственные очистные сооружения могут стать источником инфекции, а в случае поломки превратят жизнь элитного городка в трагедию.

Практически все городки используют систему скважин. На первый взгляд это кажется престижным решением, однако недостатком этой системы является то, что со временем скважины заиливаются и требуют дорогостоящего сложного ремонта. К тому же важно правильно выбрать глубину для каждой местности, чтобы избежать появления в воде сероводорода или других нежелательных примесей. Кроме того, качество воды из скважин далеко не всегда выигрывает по сравнению с обычной водопроводной водой.

Умный дом

Сейчас набирает популярность система «Умный дом». Но в Киеве существуют единицы коттеджных городков, в которых эта система грамотно реализована. Максимум, на который можно рассчитывать, – это оборудование лично вашего коттеджа по индивидуальному заказу в отрыве от общей системы городка. Однако для полноценного функционирования системы «Умный дом» необходимо централизованное управление. Такая система позволяет обеспечить полную диспетчеризацию дома, включая систему охраны.

Самовыражение

И, наконец, такой важный вопрос соответствия вашей мечте – это возможность выбирать и вносить индивидуальные поправки в проект.

Покупая готовый дом, при отсутствии рисков вы сводите до минимума любую возможность самовыражения. Возможность внести изменения в планировку, сделать разводку коммуникации в соответствии с расположением мебели и сантехники, заказать индивидуальные технические решения существует только в том случае, если застройщик практикует индивидуальный подход к каждому покупателю.

Поэтому лучше выбирать коттедж в городке, который только начал строиться, у застройщика с проверенной и хорошей репутацией. Такие индивидуальные дома нынче строятся в коттеджном городке «Сказка», который расположен в границах столицы – в Феофании, рядом с лесом, знаменитым монастырем и заповедником. Все коммуникации городка подключены к городским сетям, система «Умный дом» централизована и охватывает все коттеджи, каждый дом имеет индивидуальную архитектуру, и вы сможете выбрать себе либо дорогостоящий коттедж, либо более дешевый таунхаус.

Сергей АНТИПОВ. — 01.07.2011

Источник «Комсомольская правда в Украине»

Исполнительный директор УБА Сергей Грабарь поздравил директора ФСК «Пагода» Клавдию Бондареву с победой в номинации и вручил награду.

«Жилой комплекс «Солнечный», возведенный во время кризиса, стал показателем надежности компании, доверия к ней подрядчиков и инвесторов,  но, главное, он оправдал все ожидания покупателей, – сказала Клавдия Бондарева.  – Мы вложили душу в этот дом, и теперь он гордо присоединился к списку наших побед».

Кроме того, на церемонии награждения были зачитаны доклады о состоянии рынка недвижимости и прогнозах его развития. Организатор конкурса, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко рассказал присутствующим о состянии коттеджного строительства в стране.

В целом утешительные прогнозы аналитиков были развенчаны народным депутатом Юрием Сербиным, заместителем Главы Комитета по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики ВРУ, который сообщил, что кризис на рынке недвижимости, в связи с отсутствием доступной ипотеки и приемлемой ставки кредитования, будет длиться еще как минимум два года.  Но после этого срока, по его словам, рост рынка – неизбежен.

В этом обзоре директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко охарактеризует ситуацию и тенденции развития рынка новостроек и коттеджных городков в 2010 году и даст прогноз развития загородного рынка на 2011 год.

Предложение и спрос

Виктор Коваленко отметил, что прямую зависимость спроса от предложения:

«если спрос на рынке недвижимости превышает уровень предложения, соответственно цены на недвижимость будут расти и наоборот».

Сегодня мы видим, как рынок недвижимости «валится», цены на недвижимость падают. Количество предложений с каждым днём становится всё больше, а покупательская способность такая же низкая – теперь идёт обратный процесс.

Застройщикам невыгодно морозить свои площадки и с каждым месяцем они все больше пополняют объектами рынок недвижимости, что ведёт к снижению цен.

В общем, рынок загородной недвижимости и новостроек характеризовался спадом.

Проблемы рынка загородной недвижимости

З всегда рассматривалась как второй дом, поэтому и в момент кризиса эти объекты показали наиболее значительное падение, а следовательно, дискредитировали себя в глазах частных инвесторов.

Низкие доходы украинцев вследствие невысокой производительности труда, высокая стоимость ипотеки, галопирующая инфляция, высокая стоимость жилья тормозят спрос, хотя и сегодня цены остаются недоступными для почти 80% украинцев, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

Строительная отрасль очень медленно выходит из кризиса, оставаясь аутсайдером среди многих других отраслей экономики.

«Отсутствие денег, инвестиций и инвесторов извне, бюрократическое согласование проекта в течении 3-4 лет, ставки кредитов под 25%, произвол бюрократов, сезонность сегмента загородной недвижимости, устаревшие технологии возведения домов; отсутствие нормативной и законодательной базы по рынку коттеджных городков; неопределенная политика власти, кризис в экономике страны – вот основные причины слабого развития рынка загородной недвижимости», -подытожил Виктор Коваленко.

Ипотека на рынке недвижимости

Напомним, что количество банков, предоставляющих в Украине ипотечные кредиты составляет 23 банка. Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, процентные ставки по кредитам как составляют от 14 до 28% годовых в гривне, сроки кредитования – от 3 до 20 лет при первоначальном взносе 30-60%.

Говоря о приобретении недвижимости нельзя не отметить фактическое отсутствие ипотеки на Украине. Последняя столь дорога, что рассматривать ее в качестве серьезного инструмента приобретения недвижимости вряд ли кто-то будет. Средняя стоимость ипотечного кредита начинается в среднем от 23% годовых. Причем даже по таким ставкам подобные займы выдаются лишь 10-15 банками в стране, что негативно влияет на уровень спроса и деловую активность. Вместе с тем отсутствие кредитования фактически лишает местный рынок резкого роста цен.

Активность рынка. Покупательная способность.

Оба показателя-низкие. По сравнению с прошлым годом, – возросли.

Критерии при выборе загородной недвижимости

Интересуют небольшие дома площадью до 100 кв.м , однокомнатные квартиры в пригороде площадью до 45 кв.м

На втором месте –стадия строительства: сданный объект в эксплуатацию с документами.

Третий по важности фактор – репутация продавца – остался неизменным.

Четвертым по важности критерием является местоположение дома.

На пятом месте – наличие отделки в квартире.

На первичном рынке на принятие решения в пользу покупки квартиры влияют три главных фактора: степень готовности дома, его месторасположение и цена. Причем степень готовности дома является, пожалуй, самым главным условием.

В 2010-м году покупатели отдавали предпочтение недвижимости эконом-класса и земельным участкам без подряда.

Статистика цен и предложения

В 2010-м году по данным компании «РеалЭкспо» и портала загородной недвижимости www.zagorodna.com на рынок пригородных новостроек вышло 34 новых новостройки, что составляет 9.23% от общего количества. 46 новостроек заморожены, что составляет 12.5% рынка пригородных новостроек.

По словам Виктора Коваленко, «по состоянию на 21 декабря из 368 новостроек 50% (184 объекта) расположены в Крыму
Второе место уверенно занимает Киевская область со 127 новостройками по сравнению со 108 новостройками вначале года. Прирост составил 17,59% (19 новостроек).

Третье место у Львовской области – 18 по сравнению с 14 новостройками вначале года.

Средняя цена 1 кв.м по Украине по состоянию на 21.12 21010 составляет 695 долларов. В сравнении с январем 2010 года стоимость квадрата снизилась на 4.54%. По средней стоимости квадратного метра лидирует Крым с 1701 (1821) дол., а замыкает список Черниговская область с 400 долларами за «квадрат».

Нужно отметить что средняя стоимость квадрата снизилась на 5,18% в новостройках Киевской области и на 1.68% в Одесской области., а в Донецкой области стоимость выросла на 13% и в Закарпатской на 9%.

По словам директора компании Виктора Коваленко, «ситуация по регионам кардинально изменилась по сравнению с началом года. В общей базе портала загородной недвижимости www.zagorodna.com по состоянию на 21.12 2010 года имеется 570 городков по сравнению с 538 городками в начале 2010 года. Прирост составил 32 городка. Из общего количества 177 городков построено и введено в эксплуатацию (30,67%), 228 (40,0%) городков строится и 165 (28.94%) городков находятся в стадии «проект». Из 393 строящихся и проектируемых городков, в 131 городке строительство «заморожено», что составляет 33.33%.».

Как рассказал Виктор Коваленко, «по количеству коттеджных городков первенство у Киевской области -263 городка, второе место у Крымского региона (87 городков), третье место у Одесской области (74 городка).»

По статистике портала www.zagorodna.com , средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Украины по состоянию на 21.12 составляет 948 долларов по сравнению с 1121 долларами в январе 2010 года. Падение с начала года составило 15,44%.

По словам Виктора Коваленко, «по статистике портала www.zagorodna.com, первенство у Киева с 2167 долл./кв.м (2493 долл./кв.м в январе; падение с начала года составляет 13,08%), второе место у Крыма с 1840 долл./кв.м (2492 долл./кв.м в январе; падение по сравнению с началом года составило 26.17%), и третье место у Николаевской области с 1500 долл./кв.м (здесь на среднюю стоимость влияет стоимость 2000 дол./кв. м в элитном городке «Сосновый берег»).

Виктор Коваленко сделал следующий вывод: «Цены на загородную недвижимость падают и будут падать, пока экономика нашего государства не стабилизируется и к нам не вернутся инвесторы из-за рубежа. В ближайшее время цены на недвижимость немного снизятся: не более чем на 1-2%.»

Сделки на рынке загородной недвижимости

Грандиозного оживления, которого все лето ожидал отечественный рынок недвижимости, с началом осени так и не произошло. Сделки по купле-продаже квартир продолжают заключаться в прежнем вялотекущем режиме, а колебания цен находятся в пределах 1%.
Сделки как и прежде, будут заключаться по объектам первичного и вторичного рынка.

Маркетинговые инструменты на рынке загородной недвижимости: проведение аукционов на понижение цены компанией АРПА по продаже коттеджей в городке «Ясні зорі»; услуга trade-in -«быстрый взаимозачет старой квартиры на коттедж в коттеджном городке. Активно эту услугу предлагают в городке «Парк Хаус».

Игроки рынка широко использовали различные маркетинговые инструменты в виде акций, скидок, розыграшей, специальных условий и безпроцентного кредитования за счет застройщика на период от 0,5 до 2 лет.

Виктор Коваленко отметил, что «время больших дисконтов на первичном рынке недвижимости прошло, на них могут рассчитывать разве что покупатели, которые готовы осуществить 100%-ую оплату. Размер скидок в среднем не будет превышать 15%».

Сценарии 2011 года: тенденции и прогнозы

Положительные тенденции, заложенные в 2010 годом, будут развиваться. В первую очередь, подрастет благосостояние, а с ним — спрос на недвижимость. «Спрос на участки без подряда будет расти меньшими темпами, а динамика спроса на готовые дома увеличится», – прогнозирует Виктор Коваленко.

По его словам, «цены на жилье в пригородных новостройках будут индексироваться в пределах инфляции».

«Думаю, рынок будет демонстрировать умеренный рост как в плане покупательской активности, так и относительно стоимости квадратного метра.

Прогноз по спросу и объему сделок будет положительным. Я предполагаю, что уровень сделок вырастет из-за «отложенного спроса».

Должно сыграть свою роль расширение ипотечных программ. Если же говорить о цене метра, то бешеного роста, как в докризисных годах, не предвидится. Мы будем наблюдать небольшой ежемесячный прирост стоимости метра, незначительно превышающий уровень инфляции», – сообщил Виктор Коваленко.

«В загородной недвижимости наиболее популярными у клиентов будут концептуальные поселки с автономной инфраструктурой на небольшом удалении от городов-миллионников. Продажи будут расти у тех застройщиков, которые предложат объекты с полностью готовыми коммуникациями и объектами инфраструктуры», – сказал Виктор Коваленко.

По его мнению «на докризисные показатели жилищный рынок выйдет в конце 2012 года, а загородное жилье выйдет на этот уровень не ранее 2013 года».

В регионах строительная деятельность вообще убыточна, положительная рентабельность сохраняется только в больших городах и курортах. Если цены снизятся еще больше, это приведет к потере инвестиционной привлекательности строительных проектов, как следствие сформируется дефицит жилья, который через год – полтора приведет к росту цен и переоценке недвижимости.

По словам Виктора Коваленко, «одним из трендов 2011 года станет возвращение на рынок недвижимости частных инвесторов. В докризисное время каждый десятый объект на рынке загородной недвижимости приобретался с целью инвестирования средств для дальнейшей перепродажи объекта или сдачи в аренду».

Виктор Коваленко считает: «новые нормативные акты в области градостроения отразятся на нагрузке на строителей, возможно повлияют на рынок, что может привести к выходу на рынок новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью и высокой доходностью».

Цены на жилье не будут расти, а ставки по займам останутся заоблачными. Все может измениться, если банки смогут привлечь депозиты от населения на более длительный срок. В то же время, с нового года может возобновиться валютное кредитование. Поскольку антикризисный закон, который его запрещает, действует только до 1 января 2011 года.

В компании «РеалЭкспо» отмечают, что в 2011 году рост покупательской способности обострит конкуренцию среди застройщиков коттеджных поселков. В связи с неликвидностью проектов постепенно с первичного рынка уйдут «случайные девелоперы».

Директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко считает, что есть все предпосылки для падения процентной ставки по банковским займам до 12-14%, однако, возможно, не ранее 2012 года. Удешевление ипотеки вместе с обещанной нормализацией дорожно-транспортной ситуации в городе и области должно привести к конкуренции между малоэтажным жильем и городской недвижимостью.

Виктор Коваленко
Источник: Zagorodna.com

The name of our company («Pagoda») means Temple and our mission is to turn a comfortable house into a sweet home and a temple for a soul of a human being. We aim to create residence where people will feel comfortable and secure, for everyone could say: «It is exactly what I was dreaming of».
Claudia Vladimirovna Bondareva,
Managing Director of «Pagoda» FCC

The structure of the company, aside from developing companies, includes its own design organization – «UkrBaltProekt», and general contracting organization «UkrBaltBud» and operating Agency «Majordom-Service
The Company’s team works in the market of Ukraine for more than 17 years, while «Pagoda» Group exists as a legal entity since 2002.
«Pagoda» Group is the full member of the Chamber of Construction of Ukraine, Ukrainian Building Association, and the corporate member of the Ukrainian Project Management Association, member of the Kiev Chamber of Commerce.

Staff:

The Company’s team consists of highly qualified professionals: honoured builders of Ukraine, PhDs, architects of 1st category. There are over 40 people in the group of companies «Pagoda».

Project portfolio

Residential complex «Sonyachny», 30 Nauki Avenue – commissioned in 2009.
Residential house in 6-V Podvysotskogo Street – commissioned in 2006.
Academic building in 154 Zabolotnogo Street – commissioned in 2007.

Projects

The total area of projects of «Pagoda» Group reaches more than 300 thous. sq. m.
At present the Company’s portfolio includes 12 projects. 2 of them are in the process of construction, specifically: the residential house of premium class «Aristocrat» (34 Schorsa Street), club-type town «Skazka» (1 Lebedeva Street, Pheophania).

Club tow n «Kazka» (Fairy Tale), Pheop hania, Kiev (first phase of co nstructio n is in progress)

Club Type Village "Kazka" (Fairy Tale)

Club town «Kazka» (Fairy Tale) is situated in one of the most picturesque and old places of Kiev – it is adjacent to the reserve «Theophania» and St. Panteleimon monastery. The club town «Kazka» consists of blocks of 2 and 3-storey town houses and cottages with house land plots, a cozy park with fountains, pavilions and sculptures, and children’s playground. All houses are in the same Western – European style, with that every house is unique by its architecture and colour scheme. Streets are named after well known fairytale writers. The playground for children is planned.

In the territory of the club town «Kazka» (but outside the residential area) are situated:
• medical centre « Phoenix». It includes the family doctor clinic, surgery block and modern wards, recreation and
relaxation department;
• mini-market;
• laundry/dry cleaner’s;
• beauty parlor;
• cafe – gastronomy;
• billiard saloon;
• car-wash;
• own operations department;
• guest parking;
Special attention was paid to security and reliability of housing. The multilevel security system of the town will insure full protection and keep away unauthorized visitors.

Residential complex «Aristocrat», 34 Schorsa Street, Kiev

Housing Estate "Aristocrat"

RC «Aristocrat» is situated in the prestigious Pechersk district in down town, in proximity to the subway and
other public transport routes. Spectacular view of the city, including view of the Kiev – Pechersk Lavra. It
is distinguished by comfortable planning of flats and exquisite architecture.
All the standards for premium class buildings were taken into consideration by such aspects as comfort, structural elements of the buildings, materials, infrastructure, engineering support of the building and the like. The closed protected adjacent territory with landscaping. The buildings provides for the additional water purification system, kitchen’s domestic wastes chopper, split air conditioning system, complex
protection system.

The developed social and household infrastructure of the district and the building itself. The building will
include: cafe for children, dental clinic, beauty shop, laundry/dry cleaner’s, social club (including billiard
club), baby sitting room, elite women’s ware boutique, fitness centre and even the dog washing room.

Financi al and Construction Company «Pagoda»

Contact information:

01103 Ukraine, Kiev,
6-V Podvysotskogo Street,
Tel.: +38 (044) 496-52-02
+38 (044) 496-52-04
E-mail: office@fskpagoda.kiev.ua

Source: 2010 | building business |

Read PDF -Pagoda- BB

“В апреле в стране строилось 446 жилых объектов, в мае — 467, в июне — 316, в июле — 243, а в августе – всего 165 объектов”, — сообщил БИЗНЕСу Шандор Рыковский, руководитель информационного департамента ООО “Бау-Инфо Украина” (г.Киев; предоставление информационных услуг в сфере строительства; с 2006 г.; 14 чел.).

Таким образом, по данным компании, за пять месяцев 2010 г. количество возводимых объектов сократилось почти втрое. Учитывая это, некоторые застройщики не исключают в ближайшем будущем даже дефицита нового жилья. [Средняя стоимость квартир в г. Киеве по классу жилья по состаянию на август]

“Кризис заставил многих застройщиков приостановить свою деятельность. Как следствие, уменьшились не только количество готового к продаже жилья, но и заделы на будущие годы”, — пояснил Петр Мазотов, вице-президент АО ХК “Киевгорстрой” (г.Киев; строительство; с 1955 г.; 26,4 тыс.чел.).

Солидарна с коллегой и Клавдия Бондарева, директор ФСК “Пагода” (г.Киев; проектирование, финансирование, землеотвод, строительство, ввод в эксплуатацию, реализация недвижимости; с 2002 г.; 30 чел.): “Говорить о скором выходе отрасли из кризиса пока не приходится. В ближайший год объем ввода жилья в эксплуатацию будет сокращаться, а количество новых проектов останется мизерным”.

Недоразумения

В то же время, прогуливаясь летом, например, по Киеву, трудно не заметить, что на многих объектах жилой недвижимости активно идут работы.

“В 2009-2010 гг. на первичном рынке ведется строительство только на тех объектах, которые начаты еще до кризиса. И, несмотря на все трудности с финансированием, компании, у которых готовность объектов составляла 80% и более, все-таки смогли закончить или заканчивают свои проекты”, — прокомментировал БИЗНЕСу ситуацию Виктор Распутный, генеральный директор компании Build and Live Development.

В качестве примера Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика” (г.Киев; комплексное проектирование объектов жилой и коммерческой недвижимости; с 2005 г.; 60 чел.), привел проект “Парковые озера”, строительство которого было заморожено в конце 2008 г., а в мае 2010 г. после привлечения средств возобновилось (см. также “Блиц-интервью”).

Достраивает ранее начатые объекты и компания “Киев­горстрой”. “До конца 2010 г. мы планируем ввести в эксплуатацию шесть жилых объектов в Киеве, в том числе и жилье для пострадавших от аферы группы компаний “Элита-Центр”. В целом, в 2010 г. компания сдаст 255 тыс.кв.м жилья. Еще 265,8 тыс.кв.м планируем к сдаче в 2011 г.”, — сообщил БИЗНЕСу г-н Мазотов.

Что касается новых проектов, то здесь ситуация менее утешительная. По данным компании “Бау-Инфо Украина”, в августе в Киеве и центральных регионах страны было начато строительство восьми, в Донецке и Донбассе — трех, а Днепропетровске и Поднепровье — всего двух жилых объектов.

Отметим, что проектируется объектов и того меньше. В частности, как рассказал г-н Попов, в сентябре в столице прошел первый за долгое время градостроительный совет (очевидно, возобновление советов связано с приходом нового начальника Главархитектуры г.Киева Сергея Целовальника. — Ред.), на который было вынесено всего пять жилых объектов.

“Новые проекты на рынок сейчас выводят строительные и девелоперские компании, которые не растеряли за время кризиса человеческие и финансовые ресурсы и у которых есть “финансовое плечо” в виде стратегического партнера-инвестора. Эти компании надеются, что отложенный спрос на жилье выплеснется на рынок в ближайшие год-два, и их проекты к тому времени будут готовы”, — отметил Валерий Кирилко, директор девелоперской компании “Герц” (г.Киев; девелопмент собственных и внешних проектов; с 2006 г.; 52 чел.).

Напрасные чаяния

В то же время однозначно сказать, оживится ли в ближайшие год-два спрос на жилье, решается мало кто из игроков рынка недвижимости.

“Оживление на рынке жилья напрямую будет зависеть от восстановления массовой ипотеки хотя бы до уровня докризисных условий (ставки по ипотечным кредитам снижаются с начала лета, но до комфортного для заемщика уровня, т.е. докризисного, им далеко. Даже снижение НБУ учетной ставки с 12,25% до 7,75% не вызвало соответствующей реакции в сегменте реальных ставок. Сейчас средние ставки по ипотеке на рынке первичной реализации составляют 21-23%. — Ред.) и возобновления банковских проектных кредитов (опять-таки на условиях, приближенных к докризисным). Ведь платежеспособность населения не улучшилась, размер накоплений оставляет желать лучшего, у застройщиков же и девелоперов денег, соответственно, тоже не прибавилось”, — справедливо заметил г-н Кирилко.

Потенциальные же покупатели, у которых эти накопления были, в массе своей успели приобрести жилье в период, когда цены якобы достигали своего “дна”. Этим и объясняется, по мнению г-на Кирилко, кратковременный всплеск покупательской активности весной этого года.

Игроки рынка также прогнозируют, что в ближайшем будущем наибольшей популярностью будут пользоваться квартиры в домах эконом-класса, как правило, сданных в эксплуатацию.

Кстати, стремление покупателей приобретать дешевое жилье заставляет многих девелоперов корректировать концепции своих проектов.

“Девелоперы стали более тщательно разрабатывать концепцию проекта, архитектурно-планировочные решения и инфраструктуру. Кроме того, им приходится дополнительно продумывать и внедрять более сфокусированную, креативную и масштабную стратегию продвижения жилья на рынке”, — сказал Анатолий Шахновский, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании “Каскад” (г.Киев; с 2007 г.; 29 чел.).

К слову

Как сообщили в агентстве недвижимости SV Realty (входит в компанию SV Development; г.Киев; с 2005 г.; 40 чел.), с 1 по 31 августа 2010 г. в 10 административных районах Киева было совершено 707 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и только 199 продано в недостроенных домах.

Девелопер — о рентабельности

Виктор Распутный (37), генеральный директор компании Build and Live Development (г.Киев; девелопмент, строительство, строительная экспертиза; с 2006 г.; 37 чел.):

— Сейчас рентабельность проектов жилищного строительства составляет в среднем около 30%, тогда как до кризиса могла достигать 60%.

На мой взгляд, если не сравнивать постоянно с тем, что было, и не жаловаться на то, “как все плохо”, то при правильном использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, грамотном управлении активами — это более чем приемлемый показатель экономической эффективности.

Кроме всего прочего, нельзя все списывать на кризис, поскольку на уровень рентабельности строительной компании влияет (прямо или косвенно) множество различных факторов. В том числе и процесс накопления затрат — как обоснованных, так и необоснованных.

В первую очередь это касается крупных строительных фирм, поскольку при динамичном развитии компании и увеличении количества разрабатываемых проектов прямо пропорционально растет и объем затрат.

КСТАТИ

Строительный рынок России держит удар

Официальные данные за первое полугодие 2010 г., опубликованные Федеральной службой государственной статистики РФ (Росстат), позволяют сделать вывод, что строительный рынок в большинстве регионов России умеет держать удар.

Объемы строительства жилья в среднем по стране не сокращаются, а “провалы” в некоторых областях компенсируются хорошими темпами развития в других.

По данным Росстата, в первом полугодии 2010 г. в эксплуатацию было введено 248,8 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн кв.м, что составило 99,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в первом полугодии 2009 г. — 99,7% к первому полугодию 2008 г.).

Но нет и прироста, что вполне объяснимо. Среди наиболее отстающих регионов оказалась Москва. Столичный показатель ввода жилья в эксплуатацию — всего 68,2% к объему аналогичного периода 2009 г. Но, по мнению экспертов, это не является тревожным для рынка сигналом.

В I квартале объемы ввода жилья в эксплуатацию сократились гораздо больше — на 53%, но даже это не испугало участников рынка. Такая тенденция в начале года не свидетельствует о предстоящих существенных коррекциях на рынке, если учесть, что спрос со стороны платежеспособного населения снизился в разы.

Более того, не стоит думать, что показатели объема ввода жилья в эксплуатацию характеризуют сегодняшнее или завтрашнее состояние рынка.

Нет, это свидетельство того, каким рынок был год или два назад. Именно тогда реализовывалось вводимое сейчас в эксплуатацию жилье, тогда строители получали от покупателей деньги, а теперь отдают им обещанный товар.

Высокая строительная активность отмечена в Подмосковье: здесь введено 11,6% сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России. Отметим, что это самый высокий показатель.

Новостройки Московской области уже два-три года назад активно раскупали на начальном этапе строительства как относительно дешевую альтернативу столичному жилью.

Неоправданная дороговизна большинства столичных новостроек как раз и приводит к тому, что девелоперы, у которых замедлились темпы продажи объектов, не могут приступить к реализации новых проектов.

Публикация в журнале «Бизнес»